Einleitung

2025 war ein Jahr voller Gegensätze: stabile Zinsen, knappe Baukapazitäten, steigende Mietpreise, selektive Käufer – und gleichzeitig eine anhaltend hohe Nachfrage nach gut gelegenen, energieeffizienten Immobilien. Trotz Unsicherheiten hat sich der Markt in vielen Regionen robuster gezeigt als erwartet. Besonders in Städten und gut angebundenen Agglomerationen blieb das Angebot knapp, während Käufer zunehmend Wert auf Energie, Substanz und transparente Dokumentation legten.

Dieser Jahresrückblick fasst zusammen, wie sich der Markt 2025 entwickelt hat, welche Trends entscheidend waren – und was Eigentümer 2026 erwarten sollten. Der Fokus liegt wie immer auf den Regionen Zürich, Zug, Aarau, Schwyz und St. Gallen.

2025 im Überblick: Ein Markt, der stabil bleibt – aber anspruchsvoller wird

Das Jahr 2025 brachte keine Trendwende, sondern eine Konsolidierung. Die wichtigsten Entwicklungen:

• Stabile Zinsen sorgten für Planungssicherheit, aber nicht für Kaufrausch.
• Hohe Nachfrage traf weiterhin auf ein knappes Angebot, insbesondere bei gut gelegenen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
• Steigende Mietpreise erhöhten die Attraktivität von Wohneigentum.
• Energieeffizienz wurde vom „Nice-to-have“ zum entscheidenden Preisfaktor.
• Käufer wurden selektiver, prüften genauer und verlangten vollständige Dossiers.
• Bautätigkeit blieb tief, wodurch sich die Knappheit vielerorts weiter verstärkte.

In Summe zeigte sich ein Markt, der stabil ist – aber klar belohnt, wer Substanz, Energie und Dokumentation sauber präsentiert.

Preisentwicklung 2025: Stabil bis steigend – mit klaren regionalen Unterschieden

2025 gab es keine einheitliche Entwicklung. Vielmehr wurde der Markt regional unterschiedlich bewertet.

Städte & Toplagen

• stabile bis steigende Preise
• sehr kurze Vermarktungszeiten
• Käufer achten stark auf Energie, Substanz, Grundrisse

Agglomerationen

• robuste Nachfrage, abhängig von Verkehrsanbindung und Infrastruktur
• Preise leicht steigend, aber selektiv

Periphere Regionen

• stabile, aber trägere Nachfrage
• Immobilien mit renoviertem Zustand oder guter Energieeffizienz hielten sich besser

Wesentliche Treiber

• Energiekosten
• Betriebskosten
• Qualität der Dokumentation
• regionale Angebotslage

Zinsen & Finanzierung: Stabilität ja – aber Käufer rechnen konservativer

Die Zinsen blieben 2025 weitgehend stabil, was dem Markt Rückhalt gab. Trotzdem sorgte die Kombination aus:

• strengeren Tragbarkeitsprüfungen
• steigenden Unterhaltskosten
• höherem Energiebedarf älterer Gebäude

dafür, dass Käufer konservativer und langfristiger planten.

Für Verkäufer bedeutet das: Transparenz, Energieeffizienz und ein realistisches Preisband sind entscheidender denn je.

Bautätigkeit 2025: Rekordtief – und 2026 wird nicht entspannter

2025 war erneut ein Jahr mit sehr geringer Neubautätigkeit. Die Gründe:

• hohe Baukosten
• Fachkräftemangel
• lange Bewilligungsverfahren
• Zurückhaltung bei Entwicklern

Für Eigentümer ist das relevant, denn:
Weniger Neubauten = anhaltende Angebotsknappheit
→ besonders in Regionen wie Zürich, Zug und Schwyz.

Für bestehende Immobilien bedeutet das 2026:
Wer gut aufbereitet in den Markt geht, profitiert überproportional.

Käuferverhalten 2025: Weniger impulsgesteuert, stärker datenorientiert

Käufer prüfen heute:

• Energiekennwerte
• Gebäudezustand
• Protokolle & Investitionen
• Betriebskosten
• Grundrisse & Lichtverhältnisse
• Finanzierung & Tragbarkeit
• digitale Aufbereitung

Die Entscheidung ist weniger emotional – und mehr rational.
Immobilien, die „fertig gedacht“ sind, steigen im Wert.
Immobilien, die energetisch hinterherhinken oder schlecht dokumentiert sind, verlieren Argumentationskraft.

Regionale Einordnung: Zürich, Zug, Aarau, Schwyz, St. Gallen

Zürich
Sehr knapper Markt. Gut aufbereitete Objekte erzielen stabile Preise bis oberes Band. Energie und Substanz sind preisentscheidend.

Zug
Premium-Region. Nachfrage bleibt hoch, knappe Flächen stützen das Preisniveau. Käufer erwarten starke Qualität und klare Zahlen.

Aarau (Aargau)
Heterogene Nachfrage. Gut angebundene Lagen profitieren. Energie & Dokumentation entscheiden über Tempo.

Schwyz
Sehr gefragt, sowohl Erst- wie Zweitwohnlagen. Energieeffizienz wird stärker gewichtet, viele Käufer suchen langfristige Lösungen.

St. Gallen
Stadtnahe Gebiete stabil. Randlagen variieren – klare Aufbereitung mit Preisband ist hier besonders wichtig.

Ausblick 2026: Drei Szenarien für Eigentümer

1) Stabilität in guten Lagen

Nachfrage bleibt hoch, Angebot tief. Wer gut vorbereitet ist, verkauft schnell und solide.

2) Selektivität nimmt zu

Energie, Substanz und Dokumentation werden zu Preisdifferenzierern.

3) Käuferseitige Vorsicht

Tragbarkeitsprüfungen bleiben streng, Betriebskosten werden wichtiger.

Für Eigentümer heisst das:
Wer Substanz, Energie, Dokumentation und digitale Präsentation professionell vorbereitet, maximiert seine Chancen.

Ihr 10-Punkte-Plan für 2026

1. Energiezustand prüfen und dokumentieren.
2. Unterlagen komplettieren: Grundrisse, Protokolle, Investitionen.
3. Preisband realistisch bestimmen.
4. Quick-Wins umsetzen (Fenster, Technik, optische Massnahmen).
5. Dossier vollständig vorbereiten.
6. Digitale Präsentation optimieren.
7. Konkurrenzsituation prüfen.
8. Finanzierung & Zinsbindung analysieren.
9. Timing planen (Q1 häufig stark).
10. Vor-Ort-Einordnung durch Experten durchführen lassen.

Fazit

2025 war ein stabiles, aber anspruchsvolles Marktjahr. Die Nachfrage ist da, doch Käufer prüfen strenger. 2026 wird ein Jahr der Qualität, Energieeffizienz und Transparenz. Eigentümer, die jetzt ihre Unterlagen ordnen, Energie und Substanz prüfen und das Objekt digital sauber präsentieren, starten mit deutlichem Vorteil ins neue Jahr.

Wer strategisch plant, erzielt bessere Preise – und spart wertvolle Zeit im Verkaufsprozess.