Einleitung

Ein geerbtes Haus kann ein Geschenk, aber auch eine Herausforderung sein. Während manche Familien sich freuen, ein Eigenheim weiterzugeben, stehen andere vor der Frage: Sollen wir das Haus verkaufen oder behalten?

Gerade in der Schweiz sind dabei nicht nur emotionale, sondern auch steuerliche und finanzielle Aspekte entscheidend. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Faktoren bei einer Erbschaft wichtig sind, welche Konflikte häufig auftreten – und wie Sie die richtige Entscheidung treffen.

1. Typische Erbsituationen in der Schweiz

Alleinerbe

Wenn nur eine Person erbt, ist die Entscheidung relativ einfach: Behalten oder verkaufen – die Wahl liegt allein beim Eigentümer.

Mehrere Erben (Erbengemeinschaft)

In der Schweiz ist es häufig, dass Geschwister oder mehrere Angehörige gemeinsam erben. Damit entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft.

• Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden.
• Uneinigkeit führt oft zu Konflikten.
• Ein Verkauf ist häufig die praktikabelste Lösung, um den Wert gerecht aufzuteilen.

Pflichtteilsrechte

Das Schweizer Erbrecht schützt Pflichtteile – gewisse Erben (z. B. Kinder, Ehepartner) haben Anspruch auf einen Mindestanteil. Dadurch entstehen Situationen, in denen ein Haus nicht einfach von einer Person übernommen werden kann.

2. Steuerliche Aspekte bei einer Erbschaft

Erbschaftssteuern

• In den meisten Kantonen sind direkte Nachkommen (Kinder) von der Erbschaftssteuer befreit.
• Andere Erben (Geschwister, entfernte Verwandte, Nichtverwandte) können je nach Kanton teils hohe Steuersätze zahlen.

Grundstückgewinnsteuer

Wenn ein geerbtes Haus verkauft wird, fällt auch die Grundstückgewinnsteuer an.

• Die Steuer wird auf Basis des Verkaufsgewinns berechnet.
• Wichtig: Für die Berechnung zählt nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Renovationen oder wertsteigernde Investitionen, die dokumentiert wurden.

Haltefristen

Die Besitzdauer des Erblassers wird übernommen. Das bedeutet:

• Wenn die Eltern ein Haus 30 Jahre hielten, zählt diese Zeit auch beim Verkauf nach Erbschaft → Steuerbelastung sinkt.
• Das kann einen erheblichen Unterschied in der Steuerhöhe ausmachen.

3. Emotionale & praktische Überlegungen

Neben Steuern und Finanzen spielen auch andere Faktoren eine grosse Rolle:

• Emotionale Bindung: Viele Familien wollen ein Elternhaus nicht sofort verkaufen.
• Nutzung: Ist jemand bereit, selbst einzuziehen oder die Immobilie zu vermieten?
• Unterhalt: Ein altes Haus kann hohe Kosten verursachen (Renovationen, Heizsysteme, Dämmung).
• Familienkonflikte: Wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben, ist der Verkauf oft die einzige faire Lösung.

4. Verkauf oder behalten – Entscheidungskriterien

Wann ein Verkauf sinnvoll ist

• Wenn niemand das Haus selbst nutzen möchte.
• Wenn hohe Unterhalts- oder Renovationskosten drohen.
• Wenn Erben schnell Liquidität benötigen (z. B. zur Aufteilung).

Wann behalten sinnvoll sein kann

• Wenn eine Familie selbst einziehen möchte.
• Wenn die Immobilie grosses Wertsteigerungspotenzial hat.
• Wenn steuerliche Vorteile bei längerer Haltedauer genutzt werden können.

5. Der richtige Ablauf beim Verkauf

1. Wert bestimmen: Eine Online-Preisband-Einschätzung liefert eine schnelle Orientierung.
2. Experteneinschätzung vor Ort: Ein Gutachter oder Makler präzisiert den Wert anhand von Lage, Zustand und Ausstattung.
3. Erben einigen: In einer Erbengemeinschaft muss eine gemeinsame Lösung gefunden werden.
4. Verkauf abwickeln: Mit Unterstützung eines Maklers lassen sich Käufernetzwerke, Marktkenntnis und Verhandlungsstärke nutzen.
5. Steuern berücksichtigen: Grundstückgewinnsteuer und evtl. Erbschaftssteuer müssen einkalkuliert werden.

6. Praxisbeispiel

Familie Keller erbt ein Haus in Zürich, das seit 40 Jahren im Besitz der Eltern ist.

• Online-Preisband: CHF 1,4–1,7 Mio.
• Experteneinschätzung vor Ort: CHF 1,6 Mio.
• Die Geschwister entscheiden sich für einen Verkauf, da keiner einziehen möchte.
• Dank Maklerunterstützung erzielt die Familie CHF 1,72 Mio – und profitiert davon, dass die lange Besitzdauer die Grundstückgewinnsteuer erheblich reduziert.

Fazit

Ein geerbtes Haus ist mehr als eine Immobilie – es ist oft mit Erinnerungen und Emotionen verbunden. Dennoch lohnt sich eine nüchterne Analyse: Welche Kosten entstehen? Welche Steuern fallen an? Was wollen die Erben wirklich?

Die Kombination aus Preisband-Einschätzung, Expertenbewertung und klarer Verkaufsstrategie hilft dabei, die richtige Entscheidung zu treffen – ob für einen sofortigen Verkauf oder das Behalten des Hauses als Familienvermögen.

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